企業頻道
房市市場競爭的新局面
李宇嘉（廣東省住房政策分析核心首席研究員）
2024年，房市市場供給市場競爭之白熱化，遠高于市場預測。這里所說的市場競爭通常是品牌競爭。所說品牌競爭，關鍵在于同一個賽道的市場競爭，例如新房子新項目間的搶客對決，二手住房“賣房子難”，房主“搶租戶”。以新房子為例子。筆者發現，新房子新項目在配置名牌大學、聯接城市軌道、戶型圖設計（提升高層得房率）等多個方面愈來愈單一化，市場競爭愈來愈卷，卷到后來就變成了價格競爭了。
也是看誰價格更低。此外，市場競爭逐漸延伸至不一樣跑道。例如，每一個人都能接受到來源于微信朋友圈、快手等不同渠道、不同種類的樓盤消息推送，新房和二手房逐漸市場競爭，交易租用也逐漸市場競爭。從前的2023年，全國各地新房市場表現依舊乏力，買賣面積在2022年下挫24.6%的基礎上又跌了8.2%。但實際上，這類下挫一定程度上則是在和二手房的競爭中潰不成軍。
2023年，全國各地二手房市場成交面積約5.7億平方米，成交額約7.1萬億，成交面積和額度比2022年分別增長44%和30%。以往，大家一直認為新房和二手住房是兩種截然不同的跑道，“賣舊買新”會推動剛性需求進入車內、買房和提高。但消費力疲軟，需求對價格敏感型的大環境下，再加上房地產商太過追求改善型銷售市場，造成新房子總價格無法控制，買房需求轉為二手房市場。
以往，二手房市場以“陳舊住宅”為主導，但現在已是此外一番天地。依據房企排名統計，熱點城市新增加掛牌上市二手房源中，“次新房”顯著增加，即10年之內房齡的房源。2023年，南京市10年以內次新房占比超過67%，重慶市、武漢市、西安市、鄭州市10年以內次新房掛牌上市占有率同樣在40%—50%。由此可見，今日有許多正在銷售二手房并不是“老房”，實際上還是新房子，它們都是新房子的替代品。
在2021年后半年以前，各個城市都出現了“倒掛現象”的情況，即新樓盤價格小于同區域二手房價，造成愈演愈烈的“股票打新”風潮。可是卻2021年下半年開始，業主覺察房子價格市場前景很有可能不好了，二手房價下滑逐漸超過新房子，這一點從70城房價數據就能看出來。依據房企排名的信息，2023年14個核心一二線城市新房子基準價大約高出同區域二手房基準價約4000—6000元。
二手住房價格便宜，都沒有新房子可能出現的“交貨憂慮”，社區氛圍也比較完善，遍布區域比較廣，許多樓盤是能夠取代新房的“次新房”。最重要的是，二手房總價格可控性，迎合市場對價格敏感型的需求。2023年，北京市300萬以內二手房成交占65%，上海市300萬以下的二手房占61%，基本都是最佳選擇為主導。廣州市每月二手房交易中，200萬余元總價格下列占有率均是較大，超出30%。
從面積段來說，80平方米以下房型，在熱點城市新房供應中的比例基本都是在10%之內，但是該面積段二手房占有率基本都是在15%—30%。當各個城市二手房掛牌量都再創新高，價錢段更加親民，自媒體平臺、視頻媒體都是在推超筍的二手房，買房者可以選擇范圍廣泛，而地鐵站四通八達促使出行價格在全市范圍內有很多種行得通組成，新房和二手房內部及間的競爭更加激烈。
在市場對房價的期望趨于理性，乃至預估房子價格要下挫，租賃和買賣再也不是2個平行市場了。反過來，前面一種估計就是后者取代。最典型的是，過去許多年輕人買房會咬緊牙杠桿炒股、勤奮踮起腳尖，完成“有著住宅”的心愿，這些個人減少了，依據貝殼研究院數據信息，國家重點40城租用交易量中，2023年35歲以上租戶占比達到35%，較2021年提高了4.9％。
此外，家庭式租戶開始增加，且更愿意選擇房型更高、室內裝修質量更高一些的房源。依據貝殼研究院數據信息，國家重點40城租用交易量三居室占比超過27.2%，首次超過一居室占有率。從房子裝修情況看，以一線城市舉例，租戶租用精裝修房源占有率都超過70%，比2021年提高2—9％。住宅市場競爭加劇、延伸和競爭，直接原因是購買能力降低、要求人性化，預估變弱等。
另一方面，乃是市場供給全方位放量上漲。時下，不論是新房子、二手房，又或者是租用供貨，不論是大城市哪個區域，房屋都是在放量上漲供貨，都有得挑有得選。最重要的是，從買方市場到自由競爭變換，造成提供邏輯性轉變，即必須關注需求端的需求，這也使得家居體驗之間的差距變小，例如舊城區出租房也逐漸打造為養老地產，例如租房子還可以念書。不難想象，這種競爭還會下來。
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