北京頻道
機(jī)構(gòu)：95后“新世代”登場(chǎng)買房
2023年，北京住宅市場(chǎng)展現(xiàn)出新的變化和趨勢(shì)。隨著政策端持續(xù)釋放改善信號(hào)，市場(chǎng)需求逐步釋放，市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)向好。在供求關(guān)系上，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2023年里，由賣方市場(chǎng)主導(dǎo)走向了買賣雙方的基本平衡。
為了更好地反映市場(chǎng)的真實(shí)情況，北京鏈家市場(chǎng)研究院針對(duì)2023年的諸多變化，深入分析北京住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系、需求結(jié)構(gòu)、政策環(huán)境以及購(gòu)房者的年齡和預(yù)算分布，旨在為潛在購(gòu)房者提供有價(jià)值的參考信息。
需求獲支持 月供不變首付最多可降一成
2023年，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，成了貫穿全年的主旋律。一系列包括房貸利率、認(rèn)房認(rèn)貸等政策的調(diào)整，顯著降低了居民置業(yè)門檻和置業(yè)成本，對(duì)購(gòu)房和換房需求都產(chǎn)生了積極促進(jìn)作用。
北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示，在政策環(huán)境上，政策對(duì)購(gòu)房需求支持顯著。北京2023年9月開始實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，此舉對(duì)很多在京外有購(gòu)房貸款記錄的城市新居民以及只有一套房的置換人群形成實(shí)質(zhì)性利好，其信貸套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將從“二套”變?yōu)椤笆滋住保瑢?shí)質(zhì)性降低購(gòu)房首付比例。
12月北京下調(diào)首二套房住房貸款最低首付比例，并且不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，僅二套房區(qū)分城六區(qū)（50%）和非城六區(qū)（40%），首套首付比例為30%。隨著首付比例相關(guān)政策調(diào)整，北京居民購(gòu)房貸款成數(shù)明顯上升，對(duì)于2024年市場(chǎng)的恢復(fù)性增長(zhǎng)起到良好助力。
對(duì)于首套購(gòu)房者而言，如果是在2023年年初購(gòu)買一套昌平區(qū)面積100m2、總價(jià)400萬元的房屋，政策調(diào)整前起首付比例為40%（非普通住宅，首付160萬）。但在2023年年底，政策調(diào)整之后，首付比例已經(jīng)降為30%（120萬，不區(qū)分是否普通住宅）。
這意味著對(duì)于剛需購(gòu)房者，一套400萬的房子，在選擇最高貸款年限且月供金額基本一致的情況下，首付壓力可一次性降低40萬元。
后浪進(jìn)場(chǎng) “95后”購(gòu)房占比已達(dá)15%
北京鏈家研究院數(shù)據(jù)表示，還有一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)，就是在2023年買房需求中，三類購(gòu)房群體嶄露頭角。
一是改善需求持續(xù)增長(zhǎng)，向往美好生活、追求品質(zhì)居住的需求驅(qū)動(dòng)下，居民對(duì)于住宅的需求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，改善性樓盤需求顯著上揚(yáng)，年內(nèi)購(gòu)買兩居、三居人群占比增加顯著。
二是長(zhǎng)者購(gòu)房需求上行，隨著北京市老齡化水平的加深，老年人群在總購(gòu)房人群中的比例已近10%，從結(jié)果來看，老年群體顯著青睞五六環(huán)間、好物業(yè)的次新兩居，這樣的選擇能夠兼顧個(gè)人居住品質(zhì)提升、子女照護(hù)需求與支付壓力。
三是“新世代”購(gòu)房者嶄露頭角，隨著“95后”群體走向全新階段，在置業(yè)門檻下調(diào)與支持政策加持之下，2023年度購(gòu)房者中，95后群體占比提升顯著，已占到全市場(chǎng)15%左右。
相比于前兩種，象征著未來主流需求的社會(huì)新生代“95”后們，正在為樓市注入更多的新鮮血液。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池對(duì)北京青年報(bào)記者表示，“95后”的年輕人，大部分是典型的“421”家庭，即四個(gè)老人、一對(duì)夫妻、一個(gè)孩子，即便這些“95后”剛剛步入社會(huì)，自身并沒有積累很多的財(cái)富，但他們的背后的父母，甚至祖父母，是社會(huì)中的中流砥柱，工作穩(wěn)定，有一定積蓄，可以作為95后青年人購(gòu)房的穩(wěn)定后盾。
趙秀池特別指出，大部分“95后”年輕人都是首次置業(yè)，購(gòu)房相關(guān)知識(shí)及信息相對(duì)匱乏。因此他們?cè)谫I房過程中，需要了解樓盤相關(guān)基本知識(shí)和購(gòu)房流程，如房源類型、產(chǎn)權(quán)屬性、貸款、稅費(fèi)、合同以及價(jià)格波動(dòng)和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)等，為購(gòu)房決策提供參考和保障。
務(wù)實(shí)的中堅(jiān)力量 90m2以下中小戶型是“85后”和“90后”的主流選擇
“后浪”雖然沖勁十足，但北京家庭購(gòu)房的主流仍是30-34歲年齡段。北京鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從購(gòu)房人年齡分布曲線看， 30-34歲年齡段的購(gòu)房人占總?cè)藬?shù)的25.1%，但與2022年相比下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)。
2023年購(gòu)房需求中，25-29歲年齡段客戶占比提升較大，同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)，“95后”購(gòu)房者開始嶄露頭角。其次是40-49歲和18-24歲這兩個(gè)年齡段，分別提升0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)，在購(gòu)置房產(chǎn)方面，25-29歲年輕人的購(gòu)房總價(jià)多數(shù)集中在200-600萬段位。預(yù)算有限的前提下，此類客群似乎更在乎住房空間大小和樓齡，區(qū)位條件的優(yōu)先級(jí)總體靠后。
30-39歲客群處于成家立業(yè)的初始階段，其住房需求基本可以代表典型的剛需和剛改家庭，購(gòu)房預(yù)算普遍在200-600萬和600-800萬區(qū)間，集中在90m2以下的中小戶型，較為務(wù)實(shí)。
40-44歲客群擁有相對(duì)更高的支付能力，在高總價(jià)、大戶型房屋交易上占比靠前，對(duì)于房屋地段和樓齡也有較高的要求。
對(duì)于有購(gòu)房需求的消費(fèi)者，趙秀池建議保持關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，了解政策走向和房?jī)r(jià)變化。針對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況和家庭需求，制定合理的購(gòu)房計(jì)劃。在選擇房產(chǎn)時(shí)，除了考慮價(jià)格和地理位置外，還要關(guān)注房產(chǎn)的質(zhì)量、配套設(shè)施等因素。
總體而言，2023年北京住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求平衡、需求多元化、政策支持顯著等特點(diǎn)。對(duì)于購(gòu)房者來說，保持理性、審慎決策將是關(guān)鍵。
文/北京青年報(bào)記者 李桁
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