企業頻道
打破傳統成長路徑 “三駕馬車”協同發力
證券時報編輯 余世鵬
隨著匯添富和銀華基金等公募入局，加速擴容的公募REITs迎來了自2021年開閘以來的最熱鬧時刻，其背后的133名基金經理，作為一個特殊群體登上公募舞臺。
雖然管理公募REITs產品的基金經理從業年限不長，但他們卻是基金業26年歷史上最為獨特的基金經理群體。最重要的一點是，他們的從業軌跡打破了“賣方研究員—買方研究員—基金經理助理—基金經理”的常規路徑，不動產基礎設施或券商投行等方面的從業經歷帶來加分。
任職年限不長
管理規模不小
根據Wind數據，截至9月20日，全市場已上市的公募REITs數量已有48只，來自20家機構，包括17家基金公司和3家券商資管機構。管理這48只公募REITs的基金經理人數一共有133人。他們個人管理的最大規模已經超過120億元，最小的也有8億元出頭。
這些基金經理的公募從業大多起步于2021年6月，各自的從業年限與所管理的REIT產品上市時間高度重合。具體來看，首批公募REITs之一的博時招商蛇口產業園REIT于2021年6月上市，劉玄、王翹楚和胡海濱出任基金經理至今，雖然任職年限只有3.3年，但已是年限最長的REIT基金經理。
此外，來自紅土創新鹽田港倉儲物流REIT的陳錦達和梁策，華安張江產業園REIT的葉璟和朱蓓，中航首鋼生物質REIT的宋鑫和汪應偉，富國首創水務REIT的李盛和王剛，平安廣州交投廣河高速公路REIT的韓飛、馬賽和孫磊等人，同樣是最早一批REIT基金經理。
華夏中國交建高速REIT、鵬華深圳能源REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT均于2022年上市，這些產品的基金經理截至目前的任職年限約2年出頭。由于易方達廣州開發區高新產業園REIT、嘉實物美消費REIT、中信建投明陽智能新能源REIT等產品是在2024年上市，管理這批產品的基金經理任職時間尚不足1年，是最新一批REIT基金經理。
除已上市的48只REITs外，截至9月20日，還有19只產品處于審核或發行流程，包括銀華基金、匯添富基金等新進入者。例如，銀華紹興原水水利REIT于9月14日獲批，9月20日上報的匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT是匯添富首只REITs產品。不難發現，在常態化發行加速下，REITs基金經理陣營在加速擴容。
打破基金經理
傳統成長路徑
雖然公募從業年限不長，但他們卻是基金業26年歷史上最為獨特的基金經理群體。基金經理與基金產品相伴而生，從1998年至今，基金業有過分級、保本、QDII、REITs等創新產品。但從業務屬性上看，只有REITs基金經理屬于“非常規”基金經理。
最為明顯的一點是，他們的從業軌跡打破了“賣方研究員—買方研究員—基金經理助理—基金經理”這一常規路徑。在來基金公司之前，他們主要有過兩方面相關工作：
一是不動產基礎設施以及底層資產對應的相關領域。比如，富國首創水務REIT的李盛，從2015年起就從事包括基礎設施項目在內的投資管理工作和資產證券化業務。中航首鋼生物質REIT的汪應偉，曾供職于北京首鋼生物質能源科技有限公司，擔任經營管理專業負責人。中信建投明陽智能新能源REIT的白若冰是一位90后，具有工程師職稱和項目管理專業人士資格認證(PMP)，曾任中國核電工程有限公司河北分公司核電工藝系統設計員、工程部項目經理。華安張江產業園REIT的朱蓓，具有10年基礎設施項目運營及投資管理經驗，曾任華潤電力(江蘇)投資有限公司財務部負責人、華潤電力(江蘇)有限公司財務部高級財務經理、上海川陀投資管理有限公司項目投資運營負責人。
二是律所、券商投行、資產評級等證券化業務領域。比如，中航首鋼生物質REIT的宋鑫，此前曾職于北京市環球律師事務所、北京市金杜律師事務所等機構。華泰紫金寶灣物流倉儲REIT的王璐，先后就職于申萬宏源證券承銷保薦有限責任公司、長江證券(上海)資管、華泰證券等機構，有豐富的投行及資產管理類業務經驗。博時招商蛇口產業園REIT的劉玄，2010年起先后在深圳市戴德梁行土地及房地產評估有限公司、平安信托、博時資本工作，2021年加入博時基金。
形成三類角色分工
由于上述從業路徑和稟賦差異，REITs基金經理的分工和未來發展路徑，同樣有別于傳統基金經理。
“基金業近些年雖不乏創新產品，但相關基金經理依然屬于固收或權益范疇，但公募REITs的基金經理并不適合這個分類，這是由公募REITs的屬性決定的。”在北方一家公募任職的一位REIT基金經理對證券時報編輯表示，REIT不僅是一只基金，更是一個資產運作平臺。從最初的募集發行開始，基金經理會在很長時間內和該項目深度綁定，不僅有上市交易，還會有一次擴募、二次擴募等環節，資產項目會越做越大。甚至隨著裝入的資產越來越多，REITs會成為一個行業資產組合的平臺。
從2021年6月首批產品開閘至今的情況來看，單只REIT產品的基金經理從最初的2名逐步增加到了目前的4名甚至更多。公募REITs基金經理一般分為三類：一是管理團隊統籌類的基金經理，二是運營基金經理，三是投資基金經理。
一位運營基金經理對證券時報編輯表示，運營基金經理所考慮的是如何切實把底層資產運營好。該基金經理舉例表示，實踐中他會把一部分具體操作層面的事情委托給外部管理機構，如機器日常維修等，但要對這些事情的落實情況密切跟蹤、披露，并對外部機構的履職情況進行評估和督促。另外，有一些非日常性質的業務，成本可能不會均勻支出，這則需要他對支出做必要的審核與管控。另外，運營工作還涉及到項目運作的現金流管理、合同管理、檔案管理、合規性管理、輿情和信息披露等方面，要長時間駐扎在資產所在地。
和運營基金經理相比，投資基金經理更多聚焦基金投資層面。一位投資基金經理對證券時報編輯稱，其中的核心工作是項目篩選初期的盡職調查，項目擴募的估值測算等，從而為投資做好風險把控，之前做過投行業務或ABS（資產證券化業務）的人，會比較適合擔任投資基金經理。
當編輯問及項目篩選原則時，該投資基金經理表示，在前期篩選時盡可能規避和宏觀經濟周期聯系密切的資產。如果要在周期性顯著的行業選項目，就要在事前盡職調查上多下功夫，把極端情況考慮到估值模型中，這是衡量投資基金經理水平高低的關鍵所在。
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